O Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) emitiu uma nota esclarecedora sobre o assunto, abordando os desafios e as medidas em andamento
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Imóveis para locação entram na era da marcação a mercado
Nova regra permitirá que empresas de shopping centers e de exploração comercial registrem ganho com valorização das propriedades.
Silvia Rosa
Uma norma contábil deve trazer mudanças significativas para os resultados de empresas de shopping centers e que atuam na exploração de imóveis visando geração de renda ou valorização comercial.
A regra do Comitê de Pronunciamentos Contábeis que que trata de propriedades para investimento (CPC 28), cuja deliberação foi editada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em 31 de julho, faz parte da adequação às normas internacionais de contabilidade (IFRS) e trará às empresas a opção de avaliar as propriedades para investimento pelo seu valor justo ou de custo.
Segundo Tânia Relvas, professora de contabilidade da Universidade de São Paulo e pesquisadora da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi), a contabilização pelo valor justo irá permitir às companhias registrar o ganho com a valorização dos imóveis, uma vez que deixam de ser contabilizados como parte dos ativos imobilizados, passando a fazer parte do subgrupo investimentos, dentro do ativo não circulante do balanço.
Fernando Próspero, sócio da área de auditoria da
A nova regra passará a ser aplicável aos exercícios encerrados a partir de dezembro de 2010 e às demonstrações financeiras de 2009 apresentadas conjuntamente no novo modelo para fins de comparação. Para Próspero, a adequação ao novo modelo deve gerar um impacto positivo significativo nos resultados dessas empresas num primeiro momento, uma vez que o valor de mercado da maioria dessas propriedades é muito superior ao valor patrimonial.
É o caso da
Essa diferença também é expressiva para outras empresas que atuam em investimentos e administração de shopping centers como a
As empresas voltadas para investimento e locação de imóveis comerciais também devem ser afetadas, como a
Grossmann destaca que a maior demanda por imóveis comerciais tem promovido um aumento do preço dos aluguéis e consequentemente do valor dos imóveis.
No caso da
Bousquet, da BR Malls, lembra que se por um lado a nova regra trará maior transparência, por outro poderá gerar maior instabilidade aos resultados. "No caso de uma queda no preço dos imóveis, por um eventual desaquecimento do mercado ou desvalorização da região, as empresas que optarem pela avaliação ao valor justo terão que registrar um prejuízo que não está ligado ao desempenho operacional da companhia."
Ele afirma que o valor justo das propriedades pode ser calculado com base em transações recentes comparáveis ou pelo fluxo de caixa descontado, referente às receitas futuras com aluguéis. Como a taxa de desconto do fluxo de caixa tem como referência a taxa de juros básica, uma eventual elevação dos juros também poderá impactar no cálculo do valor desses ativos.
Uma vez adotado o padrão de avaliação dos imóveis pelo valor justo deve ser aplicado em todos exercícios seguintes.
Bousquet, no entanto, vê uma perspectiva positiva para o preço dos ativos de shoppings centers no médio e longo prazo. "O preço dos aluguéis está subindo e a taxa de juros caindo."
No caso de propriedades adquiridas por arrendamento mercantil, a avaliação dos imóveis pelo valor justo passa a ser obrigatória. "As empresas deverão nesse caso ativar o direito de uso do ativo e poderão contabilizar eventuais ganhos com a valorização dos imóveis", afirmou Tânia.
Giuseppe Masi, sócio da auditoria
Quanto à questão tributária, Tânia afirma que, por enquanto, as alterações geradas pela adequação ao novo padrão de contabilidade não devem ter efeitos tributários para as empresas que aderirem ao Regime Tributário de Transição (RTT), criado pela medida provisória nº 449, de 3 de dezembro de 2008, com o objetivo de neutralizar os efeitos das mudanças introduzidas pela 11.638. "Até 2010 não terá efeito tributário, mas a posteriori temos que aguardar um novo pronunciamento da Receita Federal."
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